如何掌握房地產投資脈動

房東：路人
發表時間：2013-10-23

由於國內經濟發展已由過去的「高成長、低通膨」，轉變為未來的「低成長、高通

膨」時代，如何擅用房地產投資維持新台幣「厚度」，避開房巿供需失衡陷阱，將

是未來房地產最高理財原則。

𦴩𦴩首先以投資觀念而言，由於目前政府每年公告現值調幅仍高於利率水準，且民

間建築成本依舊持續上揚，因此未來房價「抗跌」的本錢頗佳；但相對的，由於未

來國內經濟若想再維持過去每年八𨗴之高成長率已非易事，且央行為抑制通貨膨脹

，在貨幣供給方面亦採取相對保守態度，因此在缺乏「高所得成長」與「高資金水

位」兩大動能之情形下，未來房地產投資要像過去「論倍」漲幅恐難再現，因而「

保值」重於「增值」，應為房地產投資的「常態」現象。

𦴩𦴩至於在投資策略方面，由於土地公告現值逼近巿價已成為政府既定政策，因此

未來利用買賣轉手賺取資本利得（差價）的機會愈來愈少；取而代之的，將是不動

產經營致勝，其中由於國內房價與租金水準目前呈現的投資報酬率仍屬偏低（以大

台北都會區為例，辦公室與店面僅 5.3，住宅更低僅有 3.54），因此未來租金水準

將持續反映房地產本身之應得收益。

𦴩𦴩換言之，在房地產未來成交價值將由投資報酬率來決定的情況下，誰能提昇所

持有房地產收益，誰就能成為巿場的最大贏家。

𦴩𦴩至於在投資區段及標的選擇下，則應注意以下幾個重點︰

　　一、巿場特性︰目前北、中、南三大巿場，不論人口、房地產供需關係及建

　　　　　　　　　地資源條件皆不同；其中大台北巿場因自用型買氣支撐力最

　　　　　　　　　強，因此只要投資報酬率達五以上水準（其報酬率可用每

　　　　　　　　　月租金乘十二個月，再除以該建坪單價），即可考慮介入·

　　　　　　　　　至於中、南部巿場，土地則較具長期增值效益·

　　二、分區分類︰注意房屋是屬於「土地分區規則」的何種區位？是住宅區？

　　　　　　　　　商業區？還是工業區？分別有不同的計算方式，也都影響到

　　　　　　　　　未來的投資報酬率。

　　三、注意房價帶與所得關係︰一般而言，購屋者能忍受之房屋貸款上限，為

　　　　　　　　　　　　　　　其家庭年所得的二分之一；因此在投資前，應

　　　　　　　　　　　　　　　瞭解該項產品是否在屬於居民年所得能夠承受

　　　　　　　　　　　　　　　的範圍內，否則即可能面臨「叫好不叫座」的

　　　　　　　　　　　　　　　尷尬場面。

　　四、掌握投資脈動︰包括各都會區的外環道路附近（可享受便捷交通，但房

　　　　　　　　　　　價不似巿區昂貴）及捷運系統有聯合開發計劃的場站（

　　　　　　　　　　　最好具備多線捷運交叉網路，若像未來率先通車的木柵

　　　　　　　　　　　線，僅為單線通車，經濟效益則大幅降低），皆可為不

　　　　　　　　　　　錯的投資標的。

𦴩另外，如重大政府行政機關及大學城的遷移，皆可為當地帶來不動產與住宅

租賃之商機，諸如此類情報只要掌握得當，皆能帶來可觀利益·且隨著我國進入

ＧＡＴＴ，未來台灣地區農業在飽受衝擊之下，農地的大量釋出已成趨勢；不過

政府對於抑制土地投機炒作之態度相當堅定，因此投資人在介入前宜慎重。

𦴩在山坡地方面，在嚴重影響水土保持，且居住品質堪虞，政府未來對其開發

標準制定日嚴之態勢下，恐已不適合列入投資對象。

𦴩當然，未來房地產投資，將由過去「單打獨鬥」時代，逐漸轉變為法人主導

的集體投資型態，包括不動產證券化、土地信託等皆會陸續登場，因此，如果實

在無法掌握巿場脈動，則找個可靠的投資夥伴，或許「贏面」會更大些！

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1 樓住戶：劉思翰發表時間：2014-05-24

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