投資套房獲利的六個機會

近幾年來，小套房的個案如雨後春筍般地大量推出， 尤其是打著和捷運站共構的套房產品，大量進入市場， 大部分的套房產品因為總價低， 再加上銷售公司以「挑高」、「夾層」、「可在屋內多裝潢出一個活動的空間」的廣告手法， 讓消費者誤以為可以較低的金額，買到更多的室內空間，吸引了很多消費者購買， 但也造成了交屋時大量的購屋糾紛， 於是，如何可以購買到真正獲利的套房， 以下六種機會就成為投資者的重要知識。

一、要投資功能清楚的套房



套房坪數雖小，但購買者的目的卻最為複雜，基本上，套房隨其客層不同至少可分為七類：一是學生套房。多位於學生量大的學校附近，以提供學生外宿為目的；二是學區套房。多位於明星學校的附近，以提供設籍為主要目的；三是捷運套房。多位於捷運站或重要運輸站點附近，以提供上班族居住為主要目的；四是景觀套房。多位於風景良好地區或是具有特殊自然資源（如：溫泉），以提供假日休閒使用為主要目的；五為辦公套房。多位於商業興盛地區，以提供白領階級居住或是開設個人工作室為主要目的；六為單身套房。多位於燈紅酒綠地區，以特種行業婦女居住與提供個人服務為主要目的；七為照護套房。多位於大醫院附近，以方便就近照顧生病之親友，或是有利於看病為主要目的……。



在如此多樣化的需求下，套房產品的購買者自然也較為複雜，因此，在投資購買之前，一定要先了解套房的屬性，如果屬性愈清楚，其住戶同質性愈一致，則其投資報酬率自然愈高；反之，如果屬性愈不清楚（住戶同質性愈不一致），獲利機會自然較差。若以增值性而言，如果所具備的屬性未來愈強烈，則其增值潛力愈大，反之（屬性減弱），則應避免投資。

二、要投資室內使用坪數大的套房



由於建築法規的不斷嚴格，各種公共安全與居住品質的規定，都導致了公共面積的增加，相對地，室內面積自然變小，這種現象對於愈小坪數產品，影響愈大。因為如果室內私有面積愈小，同樣的公共空間，自然會導致公設比愈大，在這種情況下，許多投資人所購買的小套房，在交屋時自然都會產生極大的落差，遂造成交屋時的諸多糾紛。



目前正常的中、大坪數新建築物的「公設比」，都已經超過百分之三十，故對套房而言，應該都在百分之五十以上，這對投資者有什麼意義呢？就是如果投資者購買一間十坪的小套房，在扣除公共設施、陽台、雨遮的面積後，實際可使用的室內面積可能只有五坪，如果再扣掉浴室面積，實際上可用的面積更小，這也是許多建設公司冒險將浴缸放到陽台上，或是以「挑高」、「夾層」等方式增加室內使用空間的重要原因。

出售獲利 重於出租



如純就投資的角度觀察，出租給房客使用時的問題還小，因為可以透過一些二次工程或違章工程，使得問題稍為淡化，但是等到要出售時，就會產生極大的問題。



因就買方而言，當他看到所有權狀上所登記的坪數時，自然不易接受，尤其是如果需要貸款時，銀行常會以極嚴格的角度評估其不動產價值，如果銀行不同意貸到高額的貸款，房屋必然也無法售出好價錢。



這其實是一個很重要的問題，因為就套房投資而言，出租收益是「保值」功能，不易產生大的投資獲利，要能夠順利出售才能獲得投資利益（capital gain ），如果無法順利出售，就代表高的投資風險。



因此在購屋之時，一定要注意室內實際產權面積及合法使用面積，因為所有不合法的使用，在未來都會愈來愈難讓政府及下一手的購買者接受。